Stockwerkeigentum: Hauswartung und Reinigung in 5 Schritten organisieren

Solange eine engagierte Nachbarin freiwillig das Treppenhaus wischt und ein pensionierter Eigentümer die Kehrichtcontainer an die Strasse stellt, funktioniert vieles wie von selbst. Doch spätestens wenn jemand auszieht, krank wird oder keine Lust mehr hat, stellt sich die Frage: Wie organisieren wir die Hauswartung im Stockwerkeigentum verbindlich?

Ob Sie in einer kleinen Liegenschaft mit vier Einheiten oder in einer grossen Überbauung wohnen – eine klare Organisation spart Diskussionen an der Versammlung und schützt den Wert der Liegenschaft. Diese fünf Schritte helfen Ihnen dabei. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung; massgebend sind Gesetz, Reglement und die Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft.

Die Grundlagen: Was gemeinschaftlich ist

Im Stockwerkeigentum besitzen Sie Ihre Wohnung zu Sonderrecht, während Teile wie Dach, Fassade und Treppenhaus der Gemeinschaft gehören. Der HEV Schweiz erklärt, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer die Unterhalts- und Betriebskosten, etwa für Heizung, Wasser, Hauswartung und Gartenpflege, gemeinsam nach ihrem Anteil tragen.

Die gesetzliche Grundlage bildet Art. 712h ZGB: Die Stockwerkeigentümer leisten Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Verhältnis ihrer Wertquoten. Dazu gehören auch der laufende Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile. Abweichende Regelungen können im Reglement festgelegt sein.

1. Reglement prüfen und Bedarf erheben

Bevor Sie Offerten einholen, klären Sie, was bereits geregelt ist und was die Liegenschaft wirklich braucht.

1. Reglement lesen: Gibt es Bestimmungen zu Hauswartung, Reinigung oder Kostenverteilung?
2. Protokolle früherer Versammlungen prüfen: Wurde bereits etwas beschlossen?
3. Rundgang machen: Treppenhaus, Lift, Keller, Waschküche, Tiefgarage, Veloraum, Kehrichtplatz, Umgebung.
4. Bedürfnisse sammeln: Was stört die Eigentümerinnen und Eigentümer heute am meisten?
5. Zuständigkeit klären: Übernimmt die Verwaltung die Organisation, oder macht es ein Ausschuss?

2. Das Pflichtenheft erstellen

Das Pflichtenheft ist das Herzstück. Es legt fest, welche Arbeiten in welchem Intervall erledigt werden. Je genauer es ist, desto besser lassen sich Offerten vergleichen und Leistungen kontrollieren.

Legen Sie die Intervalle gemeinsam fest – die Spalte oben ist nur ein Beispiel für den Aufbau. Wie ein vollständiges Pflichtenheft aussehen kann, beschreibt unser Ratgeber Pflichtenheft für die Hauswartung.

3. Modell wählen: selbst, Hauswart oder Firma?

Grundsätzlich gibt es drei Varianten, die sich auch kombinieren lassen:

• Eigenleistung im Turnus: Günstig, aber abhängig vom Engagement aller. Funktioniert eher in kleinen Gemeinschaften mit wenig Wechsel.
• Hauswartin oder Hauswart im Nebenamt: Eine Person aus der Liegenschaft oder Umgebung übernimmt die Aufgaben. Hier entstehen Arbeitgeberpflichten, die sorgfältig geklärt werden müssen.
• Externe Reinigungsfirma: Klar geregelte Leistungen, Vertretung bei Ferien und Krankheit, versicherte Mitarbeitende. Spezialaufgaben wie Heizungs- oder Liftwartung laufen meist separat über Fachfirmen.

Welche Variante passt, hängt von Grösse, Ansprüchen und Budget der Gemeinschaft ab. Die Entscheidung trifft die Versammlung gemäss Reglement.

In der Praxis sehen wir häufig Mischformen: Die regelmässige Reinigung von Treppenhaus und Nebenräumen übernimmt eine Firma, während einzelne Eigentümer kleine Aufgaben wie das Giessen der Pflanzen im Eingang freiwillig erledigen. Wichtig ist, dass auch solche freiwilligen Aufgaben im Pflichtenheft vermerkt sind. So bleibt klar, wer wofür verantwortlich ist, wenn die engagierte Person einmal ausfällt oder wegzieht.

4. Offerten vergleichen und Stockwerkeigentum-Hauswartung vergeben

Holen Sie mehrere Offerten auf Basis desselben Pflichtenhefts ein. Nur so vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem.

Worauf Sie bei der Auswahl einer seriösen Reinigungsfirma generell achten sollten, lesen Sie in Gute Reinigungsfirma finden. Legen Sie die Offerten der Versammlung mit einer kurzen Übersicht vor, damit die Diskussion sachlich bleibt.

5. Qualität kontrollieren und kommunizieren

Nach der Vergabe ist vor der Kontrolle. Damit die Hauswartung dauerhaft funktioniert, braucht es klare Kommunikationswege.

1. Eine Ansprechperson auf Seiten der Gemeinschaft oder der Verwaltung bestimmen.
2. Mängel sammeln statt dass jede Eigentümerin einzeln anruft.
3. Kurze Kontrollgänge in regelmässigen Abständen durchführen, zum Beispiel quartalsweise.
4. Feedback geben – auch positives.
5. Pflichtenheft jährlich überprüfen und bei Bedarf an der Versammlung anpassen.

Ein Punkt, der in Mehrfamilienhäusern immer wieder zu Diskussionen führt: Gegenstände im Treppenhaus. Die Brandschutzhinweise der BFB verlangen, dass Treppenhäuser und Korridore als Fluchtwege frei bleiben und dort keine brennbaren Materialien gelagert werden. Das erleichtert gleichzeitig die Reinigung. Laut HEV darf das Treppenhaus ohne Zustimmung der Gemeinschaft ohnehin nicht als Abstellraum genutzt werden.

Häufige Fehler bei der Organisation

• Kein Pflichtenheft: Jede Offerte beschreibt etwas anderes, und niemand weiss, was geschuldet ist.
• Nur auf den Preis schauen: Vertretung, Versicherung und Qualität werden vergessen.
• Alle reklamieren einzeln: Die Firma erhält widersprüchliche Anweisungen.
• Freiwillige nie entlasten: Engagierte Eigentümer brennen aus.
• Beschlüsse nicht protokollieren: Später weiss niemand mehr, was vereinbart wurde.

Redaktion Priority CleanUnser Reinigungsteam aus Alberswil LU teilt hier Erfahrungen aus Umzugs-, Haushalts-, Büro- und Fensterreinigungen in der ganzen Zentral- und Nordwestschweiz.