In una proprietà per piani (PPP) le parti comuni appartengono a tutti: vano scale, entrata, ascensore, cantine, lavanderia, garage e spazi esterni. E proprio perché sono di tutti, la loro pulizia è spesso fonte di discussioni in assemblea. I turni tra comproprietari funzionano finché qualcuno non si trasferisce, il custode storico va in pensione o le aspettative sulla pulizia cambiano.
Organizzare pulizia e custodia in modo professionale non è complicato, ma richiede alcuni passi chiari. In questo articolo trova una guida in cinque tappe, pensata per comunioni di comproprietari e amministrazioni.
Come funziona la proprietà per piani per le parti comuni
In una proprietà per piani ogni comproprietario ha il diritto esclusivo sulla propria unità, ma condivide con gli altri le parti comuni come tetto, facciata e vano scale. L'associazione dei proprietari HEV spiega che i comproprietari si ripartiscono costi di manutenzione ed esercizio, tra cui riscaldamento, acqua, custodia e cura del giardino, secondo la loro quota.
La base legale è l'art. 712h del Codice civile: ogni comproprietario contribuisce alle spese comuni e ai costi dell'amministrazione in proporzione alla quota di valore, comprese manutenzione corrente, riparazioni e rinnovi delle parti comuni, salvo regole diverse.
1. Rileggere il regolamento della comunione
Prima di cambiare qualcosa, conviene sapere cosa prevede già il regolamento.
- Chi è responsabile della pulizia delle parti comuni?
- Sono previsti turni tra comproprietari o un incarico esterno?
- Come si ripartiscono i costi: quote di valore o chiave speciale?
- Quale maggioranza serve in assemblea per affidare un incarico o cambiare modello?
- Ci sono regole sull'uso di vano scale, cantine e lavanderia?
Se il regolamento è datato o poco chiaro, può essere il momento di discuterne in assemblea. Chi ha dubbi su chi debba occuparsi delle scale trova le basi nell'articolo pulizia scale condominio: a chi spetta.
2. Redigere un mansionario chiaro
Il mansionario, o capitolato, è il documento più importante. Descrive in modo concreto cosa va fatto, così che tutti, comproprietari e ditta, abbiano la stessa idea di "pulito".
| Zona | Esempi di attività | Frequenza da definire |
|---|---|---|
| Entrata e vano scale | Scopare, lavare gradini, corrimano, porte a vetri | Settimanale o più spesso |
| Ascensore | Pavimento, pareti, pulsantiera, specchio | Settimanale |
| Cantine e corridoi comuni | Scopare, togliere ragnatele | Mensile o trimestrale |
| Lavanderia | Pavimento, lavandino, esterno degli apparecchi | Settimanale o bisettimanale |
| Garage e locale rifiuti | Scopare, pulire contenitori e pavimento | Mensile |
| Vetri e lampade comuni | Pulizia vetri, spolverare lampade | Più volte all'anno |
Il mansionario dovrebbe indicare anche cosa non è compreso, per esempio lavori tecnici o servizio invernale. Come strutturare un mansionario per la custodia lo approfondiamo nella guida sul mansionario del custode.
3. Definire il ruolo dell'amministrazione
In molte PPP un'amministrazione gestisce gli affari correnti. Conviene chiarire per iscritto:
- chi chiede e confronta le offerte;
- chi propone la scelta all'assemblea;
- chi firma il contratto con la ditta o il custode;
- chi riceve le segnalazioni dei comproprietari;
- chi controlla la qualità e con quale frequenza.
Le comunioni più piccole senza amministrazione esterna possono designare un comproprietario come referente. L'importante è che ci sia una sola persona di contatto per la ditta: dieci istruzioni diverse creano solo confusione.
4. Chiedere e confrontare le offerte
Offerte diverse sono confrontabili solo se si basano sullo stesso mansionario. Invii quindi a tutte le ditte lo stesso documento e le stesse foto.
Nel confronto non guardi solo il prezzo, ma anche:
- contenuto: tutte le zone e frequenze sono coperte?
- personale: collaboratori assunti e assicurati?
- sostituzioni: cosa succede in caso di malattia o vacanze?
- prodotti e attrezzature: inclusi o a carico della comunione?
- prestazioni aggiuntive: piccoli lavori di custodia, gestione dei rifiuti, pulizia esterna, se desiderati;
- durata e disdetta del contratto.
Per chi preferisce un custode assunto direttamente, vanno considerati anche gli obblighi da datore di lavoro, le sostituzioni e la formazione. Criteri utili per la scelta li trova nella guida su come trovare una buona impresa di pulizie.
5. Controllare la qualità e comunicare
Una volta scelta la soluzione, il lavoro non è finito. La qualità si mantiene con poche regole semplici:
- un breve controllo mensile da parte dell'amministrazione o del referente;
- una lista o un'app in cui la ditta registra gli interventi;
- un canale unico per le segnalazioni dei comproprietari;
- un incontro annuale per rivedere mansionario e frequenze;
- attenzione alla sicurezza: vano scale e corridoi devono restare liberi, come ricorda il Centro d'informazione per la prevenzione degli incendi sulle vie di fuga.
In inverno fango, pioggia e sale aumentano il lavoro all'entrata: trova misure pratiche nell'articolo sulle scale scivolose in inverno.
Gli errori più comuni nell'organizzazione della pulizia
- Scegliere solo in base al prezzo: offerte basse spesso coprono meno zone o frequenze.
- Mansionario vago: "pulire le scale" può significare cose molto diverse.
- Troppi interlocutori: ogni comproprietario dà istruzioni diverse alla ditta.
- Nessun controllo: i problemi emergono solo quando la situazione è già peggiorata.
- Contratti senza revisione: esigenze e stabile cambiano, il mansionario deve seguire.
Domande frequenti
Chi paga la pulizia nella proprietà per piani?
Le spese per le parti comuni, compresa la pulizia, sono ripartite tra i comproprietari di regola secondo le quote di valore, come prevede l'art. 712h CC, salvo una chiave diversa stabilita nel regolamento o dall'assemblea.
Chi decide se affidare la pulizia a un'impresa?
Di norma l'assemblea dei comproprietari, secondo le maggioranze previste dalla legge e dal regolamento. L'amministrazione prepara le offerte e attua la decisione.
Cosa deve contenere il mansionario di pulizia di una PPP?
Le zone da pulire, le attività per ogni zona, le frequenze, cosa non è compreso e le modalità di controllo e comunicazione. Più è concreto, più le offerte sono confrontabili.
Custode o impresa di pulizie: cosa conviene?
Un custode assunto è presente sul posto, ma comporta obblighi da datore di lavoro e il problema delle sostituzioni. Un'impresa garantisce continuità e personale sostitutivo. La scelta dipende da dimensioni dello stabile, esigenze e budget della comunione.
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