Il giorno della riconsegna l'incaricato dell'amministrazione passa di stanza in stanza, apre il forno, guarda le tapparelle, annota. Alla fine Le porge un foglio da firmare. Il verbale di riconsegna dell'appartamento sembra una formalità, ma è il documento su cui si basano eventuali richieste di ripulitura, riparazioni e deduzioni dal deposito di garanzia.
In questo articolo spieghiamo cinque punti che ogni inquilino dovrebbe conoscere. Sono informazioni generali: il contratto di locazione è decisivo e, in caso di controversia, l'Associazione Svizzera Inquilini o l'ufficio di conciliazione possono consigliarLa.
A cosa serve il verbale riconsegna appartamento
Il verbale fissa per iscritto come l'appartamento viene restituito: pulizia, stato di pavimenti, pareti, elettrodomestici, chiavi consegnate e difetti. Idealmente si confronta con il verbale d'entrata redatto all'inizio della locazione. Ciò che era già danneggiato allora non può essere attribuito all'inquilino uscente.
Per questo è utile avere a portata di mano il verbale d'entrata, eventuali segnalazioni di difetti fatte durante la locazione e qualche foto recente dei locali.
1. Usura normale o danno: la differenza decisiva
L'art. 267 CO stabilisce che alla fine della locazione l'inquilino restituisce la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Chi abita un appartamento per anni lascia inevitabilmente tracce.
| Di regola usura normale | Di regola possibile danno |
|---|---|
| Parquet leggermente opaco nelle zone di passaggio | Graffi profondi o macchie d'acqua estese |
| Pareti ingiallite dopo anni | Pareti scarabocchiate o molto annerite dal fumo |
| Piccoli segni sulle porte | Porte rotte o forate |
| Silicone invecchiato | Piastrelle crepate da urti |
La tabella è solo indicativa: ogni caso dipende da durata della locazione, contratto e circostanze concrete.
2. La tabella della durata di vita e il valore residuo
Anche quando c'è un danno a carico dell'inquilino, non si paga in genere il valore di un oggetto nuovo. Si considera quanto era già "invecchiato" l'elemento danneggiato. Una moquette posata molti anni prima ha un valore residuo minore di una moquette quasi nuova.
Per queste valutazioni inquilini e proprietari usano la tabella della durata di vita, pubblicata in italiano dall'Associazione Svizzera Inquilini. Indica la durata di vita media di pavimenti, pitture, elettrodomestici e altri elementi. Se un elemento ha superato la sua durata di vita, di regola non resta un valore da risarcire.
3. Non firmare sotto pressione
Durante la riconsegna c'è spesso fretta: il nuovo inquilino aspetta, il furgone è in doppia fila. Proprio in quel momento conviene fermarsi.
- Legga ogni punto del verbale prima di firmare.
- Chieda chiarimenti se una voce è vaga ("pulizia insufficiente": dove esattamente?).
- Annoti il disaccordo direttamente sul verbale, per esempio "l'inquilino contesta il punto 4, usura normale".
- Non firmi riconoscimenti di debito o importi che non Le sono chiari.
- Chieda una copia firmata del verbale.
- Fotografi i punti contestati, con data.
In caso di dubbio può firmare solo "per presa visione" oppure rifiutarsi di firmare e chiedere consiglio all'Associazione Svizzera Inquilini.
4. L'avviso dei difetti: tempi stretti per il locatore
Secondo l'art. 267a CO, al momento della restituzione il locatore deve verificare lo stato della cosa e comunicare immediatamente all'inquilino i difetti di cui questi è responsabile. Se non lo fa, perde in linea di principio le sue pretese, salvo per difetti che non erano riconoscibili con un esame usuale.
Per l'inquilino significa: difetti scoperti settimane dopo, e che erano ben visibili alla riconsegna, sono un punto da discutere. I difetti nascosti invece possono essere segnalati anche più tardi, appena scoperti.
5. Il deposito di garanzia dopo la riconsegna
Se il contratto prevede un deposito, questo è depositato su un conto bancario intestato all'inquilino. Secondo l'art. 257e CO la banca lo restituisce con il consenso di entrambe le parti oppure sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere legalmente pretese, l'inquilino può chiedere la restituzione alla banca.
Un verbale chiaro e firmato senza difetti a carico dell'inquilino facilita quindi la liberazione rapida del deposito. Per le altre tappe del trasloco consulti la nostra checklist trasloco Svizzera.
Gli errori più comuni alla riconsegna
- Arrivare senza verbale d'entrata e senza foto.
- Firmare subito per chiudere in fretta.
- Accettare costi per usura normale senza chiedere spiegazioni.
- Sottovalutare la pulizia: molti verbali "negativi" riguardano solo forno, calcare o tapparelle. La nostra checklist per la riconsegna dell'appartamento aiuta a non dimenticare nulla.
- Non chiedere una copia del documento firmato.
Domande frequenti
Cosa deve contenere il verbale di riconsegna dell'appartamento?
Data, partecipanti, stato dei singoli locali, difetti constatati con descrizione precisa, numero di chiavi consegnate e letture dei contatori, se previste. Idealmente indica anche quali difetti erano già presenti all'entrata.
Sono obbligato a firmare il verbale di riconsegna?
Non esiste un obbligo di firmare un verbale con cui non si è d'accordo. Può annotare le Sue riserve o firmare solo per presa visione; in caso di dubbio chieda consiglio all'Associazione Svizzera Inquilini.
Chi paga l'usura normale dell'appartamento?
L'usura dovuta a un uso conforme al contratto è coperta dall'affitto e di regola non è a carico dell'inquilino. Per i danni oltre l'usura normale si tiene conto del valore residuo, per esempio con la tabella della durata di vita.
Quando viene restituito il deposito di garanzia?
Con il consenso di inquilino e locatore, oppure in base a una decisione esecutiva o giudiziaria. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha avviato azioni legali, l'inquilino può chiedere la restituzione direttamente alla banca.
Grazie per il Suo feedback! Condivida pure l’articolo.
Grazie! Che cosa Le è mancato? Ci scriva – miglioreremo l’articolo. WhatsApp
