Le jour de la remise des clés, un représentant de la régie parcourt l’appartement avec un formulaire, ouvre le four, regarde les murs, teste les stores – puis vous tend un stylo. L’état des lieux de sortie dure souvent moins d’une heure, mais il peut avoir des conséquences sur votre garantie de loyer. Mieux vaut savoir à l’avance comment il fonctionne.
Cet article présente des principes généraux reconnus en Suisse. Il ne remplace pas un conseil juridique : votre bail, l’état des lieux d’entrée et la situation concrète sont déterminants. En cas de litige, l’ASLOCA et les autorités de conciliation vous renseignent.
Comment se déroule l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie compare l’état actuel de l’appartement avec celui constaté à l’entrée. Le représentant de la régie contrôle la propreté, le fonctionnement des installations et d’éventuels dégâts. Tout est noté dans un procès-verbal, que les deux parties signent en général à la fin.
Préparez-vous avec :
- une copie de l’état des lieux d’entrée et de la liste des défauts annoncés à l’époque ;
- toutes les clés, y compris cave, galetas, boîte aux lettres et garage ;
- votre nouvelle adresse ;
- vos propres photos de l’appartement vide et propre.
1. Usure normale ou dégât : la distinction clé
Selon l’article 267 du Code des obligations, le locataire rend la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Autrement dit, les traces laissées par un usage normal ne peuvent pas lui être facturées. L’ASLOCA le rappelle aussi pour l’état des lieux.
| Usure normale (en général) | Dégât possible (en général) |
|---|---|
| Peinture légèrement jaunie après plusieurs années | Murs peints de couleurs vives sans accord |
| Petites traces de meubles sur le parquet | Profondes rayures, brûlures, taches d’eau |
| Quelques trous de cheville pour des tableaux | Nombreux grands trous ou fixations arrachées |
| Joints un peu ternis | Catelles fendues par un choc |
Pour évaluer les montants éventuels, les associations de locataires et de propriétaires utilisent un tableau paritaire des durées de vie des installations. Un élément arrivé en fin de vie n’a plus de valeur résiduelle, même s’il est abîmé. En cas de désaccord, demandez conseil à l’ASLOCA.
2. La propreté n’est pas de l’usure
Attention : la saleté n’entre pas dans l’usure normale. Un four gras, du calcaire dans la douche ou des stores poussiéreux peuvent être notés comme défauts, et les frais de nettoyage peuvent être réclamés.
C’est pourquoi le nettoyage est la partie de l’état des lieux de sortie que vous maîtrisez le mieux. Notre checklist pour nettoyer l’appartement avant l’état des lieux passe en revue chaque pièce.
3. Lire, commenter, puis seulement signer
Le procès-verbal est un document important. Prenez le temps de le lire entièrement, même si la personne de la régie est pressée.
- Vérifiez que chaque défaut noté correspond à ce que vous avez vu ensemble.
- Demandez que la mention « usure normale » soit ajoutée là où c’est le cas.
- Si vous contestez un point, écrivez-le directement sur le procès-verbal.
- Ne signez aucune mention par laquelle vous vous engagez à payer un montant que vous ne comprenez pas ou que vous contestez.
- Exigez une copie du procès-verbal signé.
4. L’avis des défauts par la régie
Le bailleur doit vérifier l’état de la chose lors de la restitution et informer immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. C’est ce que prévoit l’article 267a du Code des obligations. S’il ne le fait pas, il perd en principe ses prétentions, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors d’une vérification usuelle.
En pratique, le procès-verbal signé sert souvent d’avis des défauts. Une réclamation qui arrive plusieurs semaines plus tard pour un défaut visible le jour de la remise peut donc être contestable – demandez conseil si cela vous arrive.
5. Après l’état des lieux : factures et garantie
Si la régie facture des frais, comparez chaque poste avec le procès-verbal. Ne sont en principe concernés que les défauts qui y figurent ou qui ont été annoncés correctement. Demandez des justificatifs (devis, factures) et vérifiez l’âge des éléments concernés.
La libération de la garantie de loyer suit en général la remise. Nous expliquons les étapes dans notre article sur la restitution de la garantie de loyer.
Les erreurs fréquentes à l’état des lieux de sortie
- Arriver sans l’état des lieux d’entrée : impossible de prouver qu’un défaut existait déjà.
- Signer sans lire parce que le rendez-vous suivant attend.
- Accepter oralement de « prendre en charge » un défaut sans en connaître le coût.
- Confondre usure et saleté : la première n’est pas facturable, la seconde souvent oui.
- Reboucher maladroitement des trous ou repeindre partiellement : le résultat peut être pire que l’original. Voyez nos conseils sur les trous de cheville à l’état des lieux.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement signer l’état des lieux de sortie ?
Non, il n’existe en principe pas d’obligation de signer un procès-verbal avec lequel vous n’êtes pas d’accord. Vous pouvez aussi signer en ajoutant vos réserves par écrit. En cas de doute, demandez conseil à l’ASLOCA.
Qu’est-ce que l’usure normale lors d’un état des lieux de sortie ?
Ce sont les traces qui résultent d’un usage normal du logement pendant la durée du bail, par exemple une peinture légèrement jaunie ou de petites marques de meubles. Elles ne sont pas à la charge du locataire.
La régie peut-elle réclamer des défauts après l’état des lieux ?
Le bailleur doit signaler immédiatement les défauts dont il tient le locataire responsable. Pour les défauts visibles lors d’un contrôle usuel, une réclamation tardive peut être contestée. Les défauts cachés font exception.
Qui paie le nettoyage si l’appartement n’est pas assez propre ?
Si la propreté est insuffisante et que cela est constaté à l’état des lieux, la régie peut faire nettoyer et facturer les frais au locataire. Un nettoyage soigné avant la remise évite ce risque.
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