Wohnungsabgabe-Protokoll: 5 Punkte, die Sie vor dem Unterschreiben kennen sollten

Der Moment der Abnahme ist für viele Mieterinnen und Mieter der unangenehmste Teil des Umzugs. Die Verwaltung geht mit Klemmbrett oder Tablet durch die leere Wohnung, notiert Kratzer, Flecken und Bohrlöcher – und am Ende liegt ein Formular zur Unterschrift auf der Küchenablage. Das Wohnungsabgabe-Protokoll ist wichtig, weil es den Zustand der Wohnung festhält und oft die Grundlage für spätere Forderungen oder die Freigabe des Mietzinsdepots bildet.

Dieser Artikel erklärt allgemein, worauf Sie achten sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Massgebend sind Ihr Mietvertrag und die gesetzlichen Bestimmungen. Bei konkreten Streitfragen helfen der Mieterverband oder die kantonale Schlichtungsbehörde.

Wozu das Wohnungsabgabe-Protokoll dient

Bei der Rückgabe muss der Vermieter die Wohnung prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft haftet, sofort melden. Das Obligationenrecht regelt diese Prüf- und Meldepflicht in Art. 267a OR. Versäumt der Vermieter die rechtzeitige Meldung, verliert er grundsätzlich seine Ansprüche – ausgenommen sind Mängel, die bei einer üblichen Untersuchung nicht erkennbar waren.

Das Protokoll ist das praktische Werkzeug dafür. Es hält fest, welche Mängel vorhanden sind, wer sie verursacht haben soll und wie sie behoben werden. Wichtig zu wissen: Ein Protokoll ist eine Zustandsbeschreibung. Ob und in welchem Umfang Sie für etwas bezahlen müssen, ist eine separate Frage.

1. Normale Abnützung ist kein Schaden

Wer mehrere Jahre in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren. Leicht vergilbte Wände, Laufspuren auf dem Parkett oder leichte Abnützung an Küchenfronten gelten in der Regel als normale Abnützung. Diese ist mit dem Mietzins abgegolten.

Anders sieht es bei übermässiger Abnützung oder Schäden aus, etwa bei:

• Brandlöchern im Teppich oder Parkett
• Tiefen Kratzern oder Wasserschäden durch unsachgemässe Nutzung
• Stark verschmutzten oder farbig gestrichenen Wänden ohne Absprache
• Beschädigten Plättli oder Lavabos

Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Notieren Sie deshalb im Protokoll, wenn Sie eine Beanstandung als normale Abnützung betrachten.

2. Die Lebensdauertabelle und der Zeitwert

Auch wenn ein Schaden vorliegt, müssen Sie nicht zwingend den Neupreis bezahlen. Jedes Bauteil hat eine übliche Lebensdauer. Ein Teppich, der am Ende seiner Lebensdauer angelangt ist, hat keinen oder nur noch einen geringen Restwert.

Mieterverband und HEV haben dafür gemeinsam eine paritätische Lebensdauertabelle erarbeitet. Sie zeigt für Böden, Anstriche, Geräte und Einrichtungen, mit welcher Nutzungsdauer gerechnet wird. Daraus ergibt sich der Zeitwert, der bei übermässiger Abnützung als Grundlage dient.

3. Unterschreiben – ja, nein oder mit Vorbehalt?

Viele fühlen sich bei der Abnahme unter Druck, das Protokoll sofort zu unterschreiben. Der Mieterverband hält jedoch fest, dass keine Pflicht zur Unterschrift besteht. Mit der Unterschrift können Sie unter Umständen anerkennen, für bestimmte Mängel verantwortlich zu sein.

So gehen Sie besonnen vor:

1. Das Protokoll vollständig durchlesen, auch das Kleingedruckte.
2. Punkte, mit denen Sie nicht einverstanden sind, direkt im Protokoll vermerken («nicht anerkannt», «normale Abnützung»).
3. Nicht unterschreiben, wenn Sie sich bei einer Kostenübernahme unsicher sind.
4. Eine Kopie oder ein Foto des Protokolls verlangen.
5. Bei Unklarheiten den Mieterverband oder die Schlichtungsbehörde kontaktieren.

4. Mängelmeldung und Fristen

Ohne unterschriebenes Protokoll muss der Vermieter Ihnen die Mängel, für die Sie haften sollen, sofort melden – aus Beweisgründen in der Regel schriftlich. Der Mieterverband nennt dafür in der Praxis eine Frist von zwei bis drei Werktagen. Eine spätere Meldung ist nur für versteckte Mängel möglich, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren.

Nach der Abgabe folgt die Schlussabrechnung. Vergleichen Sie diese genau mit dem Protokoll: Kosten dürfen sich nur auf Mängel beziehen, die dort festgehalten oder korrekt gemeldet wurden. Wie es danach mit dem Depot weitergeht, beschreibt unser Artikel Mietzinsdepot zurückbekommen.

5. Gute Vorbereitung: Antrittsprotokoll, Fotos und Reinigung

Die beste Absicherung beginnt beim Einzug. Wer beim Antritt Mängel festhält, kann bei der Abgabe belegen, dass ein Kratzer schon vorher da war.

Ein häufiger Beanstandungsgrund im Protokoll ist schlicht die Reinigung: Kalk in der Dusche, Fett im Dampfabzug, Staub auf den Storen. Solche Punkte lassen sich vermeiden. Eine Übersicht bietet unsere Wohnungsabgabe-Checkliste, und für die letzten Stunden vor dem Termin den Artikel Der letzte Tag vor der Wohnungsübergabe.

Häufige Fehler bei der Wohnungsabnahme

• Unter Zeitdruck unterschreiben: Lesen Sie in Ruhe, auch wenn die Verwaltung den nächsten Termin hat.
• Normale Abnützung anerkennen: Vergilbte Wände nach vielen Jahren sind nicht automatisch ein Schaden.
• Keine Kopie behalten: Ohne Protokoll ist die Schlussabrechnung schwer zu prüfen.
• Antrittsprotokoll verloren: Bewahren Sie es während der ganzen Mietdauer auf.
• Reinigung nicht fertig: Unfertige Reinigung macht einen schlechten ersten Eindruck und führt zu unnötigen Einträgen.

Redaktion Priority CleanUnser Reinigungsteam aus Alberswil LU teilt hier Erfahrungen aus Umzugs-, Haushalts-, Büro- und Fensterreinigungen in der ganzen Zentral- und Nordwestschweiz.