Il tubo della doccia gocciola, il sifone del lavandino è intasato e nel forno la lampadina non si accende più. Chi deve occuparsene, e chi paga, in un appartamento in affitto? Per la cosiddetta piccola manutenzione è in primo luogo l'inquilino a doversi attivare, ma solo fino a un certo limite.
Questa guida spiega che cosa prevede la legge, quali lavori ne fanno tipicamente parte, dove sta il limite e come segnalare correttamente un difetto. Fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale: fanno stato il Suo contratto di locazione e l'uso locale.
Che cosa significa «piccola manutenzione» per l'inquilino
La base è l'art. 259 CO: durante la locazione l'inquilino deve eliminare a proprie spese, conformemente all'uso locale, i difetti che possono essere eliminati con piccoli lavori di pulizia o di riparazione indispensabili alla manutenzione ordinaria. Da questa frase emergono tre elementi:
- Piccoli: si parla di piccole cose, non di risanamenti o riparazioni costose.
- Manutenzione ordinaria: il lavoro si ripresenta regolarmente con l'uso normale dell'appartamento.
- Uso locale: ciò che è consuetudine può variare da regione a regione.
L'articolo non fissa alcun importo in franchi. Nella pratica vale spesso questa regola: ciò che una persona mediamente abile può fare con attrezzi semplici, in poco tempo e con costi di materiale contenuti, rientra di solito nella piccola manutenzione. Alcuni contratti indicano in più esempi o un limite di spesa: vale la pena dare un'occhiata al contratto e alle condizioni generali.
1. I lavori tipici di piccola manutenzione
Nella pratica questi esempi vengono spesso attribuiti all'inquilino. Nel singolo caso decidono contratto e uso locale.
| Locale | Lavoro tipico |
|---|---|
| Bagno | Sostituire tubo e soffione della doccia, decalcificare rompigetto e soffione, pulire il sifone |
| Cucina | Pulire o sostituire il filtro della cappa, pulire il sifone del lavello, cambiare la lampadina del forno o del frigorifero |
| Tutto l'appartamento | Cambiare le lampadine, lubrificare serrature e cerniere che si bloccano, tenere pulite le fughe in silicone |
| Finestre e tapparelle | Pulire vetri, telai e tapparelle, tenere pulite le guarnizioni |
Per stasare senza prodotti chimici, veda la guida Pulire il sifone del lavandino.
2. Dove sta il limite
Di regola non rientrano più nella piccola manutenzione i lavori che richiedono conoscenze specifiche, attrezzi particolari o costi più elevati, per esempio la sostituzione di un intero apparecchio che non funziona più per l'età. Questi casi li segnali all'amministrazione:
| Di solito piccola manutenzione | Di solito compito dell'amministrazione o di un professionista |
|---|---|
| Sostituire il tubo della doccia | Perdita in una condotta dell'acqua |
| Pulire il sifone | Intasamento profondo nella condotta dello stabile |
| Cambiare una lampadina | Presa, interruttore o cavo difettosi |
| Sostituire il filtro della cappa | Motore della cappa guasto |
| Cambiare la lampadina del forno | Forno che per l'età non scalda più |
| Pulire le tapparelle | Motore delle tapparelle difettoso |
3. Controllare contratto e uso locale
Prima di prendere gli attrezzi o di chiamare l'amministrazione, consulti i Suoi documenti:
- Contratto e condizioni generali: contengono esempi o un limite di spesa per la piccola manutenzione?
- Regolamento della casa e schede dell'amministrazione: alcune amministrazioni regolano per esempio il cambio del filtro della cappa.
- Verbale di consegna all'entrata: il difetto era già annotato?
- Nel dubbio, chiedere: amministrazione, ASI o autorità di conciliazione La informano.
4. Segnalare correttamente un difetto
Se un difetto non rientra nella piccola manutenzione, informi rapidamente l'amministrazione: più a lungo dura un danno, più può aggravarsi. Lo segnali per iscritto, via e-mail o lettera, con una breve descrizione, foto e data, e conservi una copia. In caso di emergenza, come una perdita d'acqua, chiami subito il custode o il numero d'emergenza dell'amministrazione e confermi poi per iscritto.
Non commissioni di Sua iniziativa riparazioni importanti: chiarisca prima come procedere con l'amministrazione. Altrimenti rischia una disputa su chi paga la fattura.
5. Curare nel tempo, riconsegnare più facilmente
Chi svolge la piccola manutenzione con regolarità ha meno lavoro al momento della riconsegna. Secondo l'associazione dei proprietari HEV Schweiz, quando lascia l'appartamento l'inquilino lo sgombera e lo pulisce a fondo insieme ai locali accessori: finestre con telai e tapparelle, fornelli, forno e frigorifero, grasso nella cappa, calcare in bagno e WC e i pavimenti. Calcare e grasso accumulati per anni rendono questa pulizia finale molto più impegnativa.
Dalla manutenzione va distinta l'usura. Come base per distinguere l'usura normale da quella eccessiva e per stabilire il valore residuo serve la tabella paritetica sulla durata di vita del Mieterverband e dell'HEV; secondo l'HEV, l'usura eccessiva viene addebitata solo per la durata di vita residua. Maggiori dettagli nella guida sulla tabella della durata di vita. Quanto ai buchi dei tasselli, dipende da contratto e amministrazione: veda Stuccare i buchi nel muro prima del trasloco.
Gli errori più comuni
- Tacere un difetto: per paura dei costi non si segnala una perdita, e il danno si allarga.
- Riparare da sé l'impianto elettrico: è pericoloso e non fa parte della piccola manutenzione.
- Commissionare riparazioni importanti senza accordo: chiarisca prima chi paga.
- Sgorgatore a ogni gorgoglio: la pulizia meccanica è più delicata e più sicura.
- Rimandare la manutenzione: calcare e grasso di anni si tolgono a fatica alla riconsegna.
Domande frequenti
Che cosa rientra nella piccola manutenzione dell'inquilino?
Secondo l'art. 259 CO l'inquilino elimina da sé i difetti rimediabili con piccoli lavori di pulizia o di riparazione indispensabili alla manutenzione ordinaria. Tipicamente: sostituire il tubo della doccia, pulire il sifone o cambiare il filtro della cappa.
Fino a quale importo devo pagare io le riparazioni?
La legge non fissa alcun importo in franchi. Contano entità e tipo di lavoro, oltre al contratto e all'uso locale. Se il Suo contratto prevede un limite, nel dubbio si faccia consigliare, per esempio dall'ASI.
Devo sostituire io un tubo della doccia difettoso?
Nella pratica rientra di solito nella piccola manutenzione che l'inquilino esegue e paga da sé. All'acquisto verifichi lunghezza e raccordi.
Che cosa fare se un difetto non rientra nella piccola manutenzione?
Lo segnali rapidamente e per iscritto all'amministrazione, con descrizione, foto e data. In caso di emergenza, come una perdita d'acqua, chiami subito e confermi poi per iscritto.
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