Der Duschschlauch tropft, der Siphon unter dem Lavabo ist verstopft, und im Backofen brennt die Lampe nicht mehr. Wer muss das in der Mietwohnung erledigen und bezahlen? Beim sogenannten kleinen Unterhalt sind Mieterinnen und Mieter selbst gefragt – allerdings nur bis zu einer gewissen Grenze.
Dieser Ratgeber erklärt, was das Gesetz verlangt, welche Arbeiten typischerweise dazugehören, wo die Grenze liegt und wie Sie Mängel richtig melden. Er gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung: Massgebend sind Ihr Mietvertrag und der Ortsgebrauch.
Was «kleiner Unterhalt» im Mietrecht bedeutet
Grundlage ist Art. 259 OR: Während der Mietdauer müssen Mieterinnen und Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt nötige Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Drei Punkte stecken in diesem Satz:
- Klein: Es geht um Kleinigkeiten, nicht um Sanierungen oder teure Reparaturen.
- Gewöhnlicher Unterhalt: Die Arbeit fällt beim normalen Wohnen immer wieder an.
- Ortsgebrauch: Was üblich ist, kann regional unterschiedlich gehandhabt werden.
Einen festen Frankenbetrag enthält der Artikel nicht. In der Praxis gilt als Faustregel: Was eine handwerklich durchschnittlich geschickte Person mit einfachem Werkzeug, wenig Zeit und geringen Materialkosten erledigen kann, zählt meist zum kleinen Unterhalt. Manche Mietverträge nennen zusätzlich Beispiele oder eine Kostengrenze – ein Blick in Vertrag und allgemeine Bestimmungen lohnt sich.
1. Typische Arbeiten im kleinen Unterhalt
Diese Beispiele werden in der Praxis häufig dem Mieter zugeordnet. Im Einzelfall entscheiden Vertrag und Ortsgebrauch.
| Bereich | Typische Arbeit |
|---|---|
| Bad | Duschschlauch und Brause ersetzen, Strahlregler und Brause entkalken, Siphon reinigen |
| Küche | Filter des Dampfabzugs reinigen oder ersetzen, Siphon der Spüle reinigen, Lampe in Backofen oder Kühlschrank ersetzen |
| Ganze Wohnung | Leuchtmittel wechseln, klemmende Schlösser und Scharniere schmieren, Silikonfugen sauber halten |
| Fenster und Storen | Glas, Rahmen und Storen reinigen, Dichtungen sauber halten |
Wie der verstopfte Abfluss ohne Chemie frei wird, zeigt der Ratgeber Siphon reinigen.
2. Wo die Grenze liegt
Nicht mehr zum kleinen Unterhalt gehören in der Regel Arbeiten, die Fachwissen, besondere Werkzeuge oder höhere Kosten erfordern – etwa der Ersatz eines ganzen Geräts, das altersbedingt nicht mehr funktioniert. Solche Fälle melden Sie der Verwaltung:
| Meist kleiner Unterhalt | Meist Sache der Verwaltung oder einer Fachperson |
|---|---|
| Duschschlauch ersetzen | Leck in einer Wasserleitung |
| Siphon reinigen | Verstopfung tief in der Hausleitung |
| Leuchtmittel wechseln | Defekte Steckdose, Schalter oder Leitung |
| Dampfabzugsfilter ersetzen | Defekter Motor des Dampfabzugs |
| Lampe im Backofen ersetzen | Backofen, der altersbedingt nicht mehr heizt |
| Storen reinigen | Defekter Storenmotor |
3. Mietvertrag und Ortsgebrauch prüfen
Bevor Sie selbst Hand anlegen oder die Verwaltung anrufen, lohnt ein Blick in die Unterlagen:
- Mietvertrag und allgemeine Bestimmungen: Stehen dort Beispiele oder eine Kostengrenze für den kleinen Unterhalt?
- Hausordnung und Merkblätter: Manche Verwaltungen regeln etwa den Filterwechsel am Dampfabzug.
- Übergabeprotokoll vom Einzug: War der Mangel schon damals vermerkt?
- Im Zweifel nachfragen: Verwaltung, Mieterinnen- und Mieterverband oder die Schlichtungsbehörde geben Auskunft.
4. Mängel richtig melden
Fällt ein Mangel nicht unter den kleinen Unterhalt, informieren Sie die Verwaltung rasch – je länger ein Schaden besteht, desto grösser kann er werden. Melden Sie ihn schriftlich, per E-Mail oder Brief, mit einer kurzen Beschreibung, Fotos und dem Datum, und bewahren Sie eine Kopie auf. Bei einem Notfall wie einem Wasserleck rufen Sie sofort den Hauswart oder die Notfallnummer der Verwaltung an und bestätigen die Meldung danach schriftlich.
Beauftragen Sie grössere Reparaturen nicht eigenmächtig, sondern klären Sie das Vorgehen vorher mit der Verwaltung. Sonst droht Streit darüber, wer die Rechnung bezahlt.
5. Laufend pflegen – leichter abgeben
Wer den kleinen Unterhalt laufend erledigt, hat bei der Wohnungsabgabe weniger Arbeit. Aus Sicht des Hauseigentümerverbands räumt die Mieterschaft beim Auszug Wohnung und Nebenräume und reinigt sie gründlich: Fenster samt Rahmen und Storen, Herd, Backofen und Kühlschrank, Fett im Dampfabzug, Kalk in Bad und WC sowie die Böden. Kalk und Fett, die sich über Jahre ansammeln, machen diese Endreinigung deutlich aufwendiger.
Von der Pflege zu unterscheiden ist die Abnützung. Als Grundlage, um normale von übermässiger Abnützung zu unterscheiden und den Restwert zu bestimmen, dient die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und HEV; übermässige Abnützung wird laut HEV nur für die verbleibende Lebensdauer verrechnet. Mehr dazu im Ratgeber Lebensdauertabelle. Ob Sie Dübellöcher schliessen müssen, hängt von Vertrag und Verwaltung ab, siehe Dübellöcher füllen.
Häufige Fehler
- Mängel verschweigen: Aus Sorge vor Kosten wird ein Leck nicht gemeldet – und der Schaden wächst.
- Elektrik selbst reparieren: Das ist gefährlich und gehört nicht zum kleinen Unterhalt.
- Grössere Reparaturen eigenmächtig bestellen: Klären Sie vorher, wer zahlt.
- Abflussreiniger bei jedem Gluckern: Mechanisch reinigen ist schonender und sicherer.
- Pflege aufschieben: Kalk und Fett aus Jahren lassen sich bei der Abgabe nur mit viel Aufwand entfernen.
Häufige Fragen
Was gehört zum kleinen Unterhalt des Mieters?
Nach Art. 259 OR beheben Mieterinnen und Mieter Mängel selbst, die sich durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt nötige Reinigungen oder Ausbesserungen beheben lassen. Typisch sind etwa Duschschlauch ersetzen, Siphon reinigen oder den Filter des Dampfabzugs wechseln.
Bis zu welchem Betrag muss ich Reparaturen selbst bezahlen?
Das Gesetz nennt keinen Frankenbetrag. Massgebend sind Aufwand und Art der Arbeit sowie Mietvertrag und Ortsgebrauch. Nennt Ihr Vertrag eine Grenze, lassen Sie sich im Zweifel beraten, etwa beim Mieterinnen- und Mieterverband.
Muss ich einen defekten Duschschlauch selbst ersetzen?
In der Praxis gilt das meist als kleiner Unterhalt, den Mieter selbst erledigen und bezahlen. Achten Sie beim Kauf auf die passende Länge und die Anschlüsse.
Was tun, wenn ein Mangel nicht unter den kleinen Unterhalt fällt?
Melden Sie ihn der Verwaltung rasch und schriftlich, mit Beschreibung, Fotos und Datum. Bei Notfällen wie einem Wasserleck rufen Sie sofort an und bestätigen die Meldung danach schriftlich.
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