Lebensdauertabelle: Wer zahlt was bei Abnützung in der Mietwohnung?

Beim Auszug fällt der Blick plötzlich auf Dinge, die im Alltag niemand bemerkt hat: feine Kratzer im Parkett, ein abgetretener Teppich im Flur, ein heller Fleck an der Wand, wo jahrelang ein Bild hing. Ob Sie dafür bezahlen müssen, entscheidet sich oft mit der Lebensdauertabelle. Sie zeigt, wie lange Böden, Anstriche und Einrichtungen im Durchschnitt halten – und damit, wie viel ein beschädigtes Bauteil beim Auszug überhaupt noch wert ist.

Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie normale von übermässiger Abnützung unterscheiden, wie die Restwert-Rechnung funktioniert und worauf Sie beim Abgabeprotokoll achten. Er gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung: Massgebend sind Ihr Mietvertrag und der Einzelfall, bei Streit hilft die Schlichtungsbehörde.

Was die Lebensdauertabelle regelt

Niemand verlangt, dass eine Wohnung beim Auszug wie neu aussieht. Nach Art. 267 OR geben Mieterinnen und Mieter die Sache in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Wer jahrelang in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren – das ist normal und mit dem Mietzins bezahlt.

Heikel wird es erst, wenn etwas stärker beschädigt ist als üblich – und die Frage aufkommt, wie viel das Bauteil noch wert war. Dafür haben Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband gemeinsam die paritätische Lebensdauertabelle erarbeitet: die Grundlage, um normale von übermässiger Abnützung abzugrenzen und den Restwert beim Auszug zu bestimmen.

1. Normale und übermässige Abnützung unterscheiden

Ist eine Spur Folge des gewöhnlichen Wohnens, oder geht sie darüber hinaus? Die Grenze ist nicht immer scharf, doch typische Beispiele helfen:

Schmutz ist übrigens keine Abnützung: Kalk im Bad, Fett im Dampfabzug oder Staub in den Storen entfernen Sie vor der Abgabe mit einer gründlichen Reinigung. Zu Löchern in den Wänden siehe Dübellöcher füllen.

2. Die Lebensdauer in der Tabelle nachschlagen

Liegt übermässige Abnützung vor, kommt die Lebensdauertabelle ins Spiel. So gehen Sie vor:

1. Bauteil genau bestimmen: Nicht «der Boden», sondern Parkett, Laminat, Spannteppich oder Plättli – für Beläge, Anstriche und Geräte gelten eigene Werte.
2. Passende Tabelle wählen: In der Deutschschweiz ist das meist die Tabelle von Mieterverband und HEV, in der Romandie das Tableau paritaire von FRI und ASLOCA.
3. Alter ermitteln: Entscheidend ist, wann das Bauteil eingebaut oder zuletzt erneuert wurde – nicht, wann Sie eingezogen sind.
4. Lebensdauer ablesen und mit dem Alter vergleichen.

Zur Orientierung einige Werte aus der Westschweizer Tabelle:

Die Deutschschweizer Lebensdauertabelle kann andere Werte nennen – rechnen Sie mit der Tabelle, die für Ihre Wohnung gilt, und fragen Sie im Zweifel die Verwaltung.

3. Den Restwert berechnen

Ist die Abnützung übermässig, geht es nicht um den Neupreis, sondern um den Restwert des Bauteils. Vereinfacht gerechnet:

Restwert = Kosten der Erneuerung × verbleibende Jahre ÷ Lebensdauer

Ein Beispiel mit dem Westschweizer Wert für Dispersionsfarbe: Ist der Anstrich beim Auszug sechs Jahre alt, sind von acht Jahren Lebensdauer noch zwei übrig. Der Restwert beträgt also ein Viertel. Muss ein Zimmer wegen übermässiger Abnützung neu gestrichen werden, geht es höchstens um diesen Anteil der Kosten.

Hat ein Bauteil seine Lebensdauer erreicht, bleibt rechnerisch nichts übrig. Lassen Sie sich jede Forderung mit Alter, Lebensdauer und Berechnung schriftlich begründen.

4. Beispiele: Parkett, Teppich und Anstrich

Parkett: Feine Kratzer und matte Laufwege gehören zum Wohnen, tiefe Kratzer von Stühlen ohne Filzgleiter oder Wasserränder unter Blumentöpfen nicht. Oft lässt sich ein Parkett abschleifen statt ersetzen – dann zählen die Kosten dieser Arbeit, nicht ein neuer Boden.

Teppich: Ein Spannteppich nutzt sich schneller ab als ein Holzboden und ist nach vielen Jahren oft weitgehend abgeschrieben – selbst bei einem Fleck bleibt dann wenig Restwert. Viele Flecken verschwinden zudem mit einer Reinigung.

Anstrich: Vergilbte Wände und helle Flächen hinter Möbeln sind nach einigen Jahren normal. Wer ohne Absprache farbig gestrichen hat, muss oft den ursprünglichen Zustand wiederherstellen – klären Sie Farbwünsche deshalb vorher schriftlich.

5. Abgabeprotokoll prüfen und richtig reagieren

Bei der Wohnungsabgabe hält die Verwaltung Mängel im Abgabeprotokoll fest. Jetzt wird die Lebensdauertabelle praktisch:

• Einzugsprotokoll mitnehmen: Schäden, die schon beim Einzug notiert waren, haben nicht Sie verursacht.
• Nachfragen: Welches Bauteil ist betroffen, wie alt ist es, welche Lebensdauer gilt?
• Eigene Sicht festhalten: Sind Sie mit einem Punkt nicht einverstanden, lassen Sie das im Protokoll vermerken.
• Nicht unter Druck unterschreiben: Unterschreiben Sie nur, womit Sie einverstanden sind.

Steht im Mietvertrag eine Pauschale, etwa für einen Neuanstrich beim Auszug, lohnt sich ein genauer Blick. Laut Art. 267 OR sind Vereinbarungen nichtig, mit denen sich Mieterinnen und Mieter im Voraus verpflichten, eine Entschädigung zu zahlen, die über die Deckung eines allfälligen Schadens hinausgeht. Wie Sie auf Mängel im Protokoll reagieren, erklärt der Ratgeber Abgabeprotokoll und Mängel. Wird ein Betrag vom Depot abgezogen, hilft Mietzinsdepot zurück weiter.

Die häufigsten Fehler

• Jeden Kratzer als Schaden akzeptieren: Gebrauchsspuren nach Jahren sind normale Abnützung.
• Den Neupreis bezahlen: Bei übermässiger Abnützung zählt der Restwert, nicht der Preis für neu.
• Reinigung und Abnützung verwechseln: Kalk, Fett und Staub sind Reinigungssache, keine Abnützung.
• Protokoll unter Zeitdruck unterschreiben: Nachträgliche Einwände sind schwieriger.

Redaktion Priority CleanUnser Reinigungsteam aus Alberswil LU teilt hier Erfahrungen aus Umzugs-, Haushalts-, Büro- und Fensterreinigungen in der ganzen Zentral- und Nordwestschweiz.