Al dejar el piso, de pronto se ven cosas que nadie notaba en el día a día: finos arañazos en el parquet, una moqueta gastada en el pasillo, una marca clara en la pared donde durante años colgó un cuadro. ¿Hay que pagarlas? Depende de si se trata de desgaste por uso normal y, si no lo es, de la tabla de vida útil (Lebensdauertabelle). Esta indica cuánto duran de media suelos, pinturas y equipamientos y, por tanto, cuánto vale todavía un elemento dañado el día de la entrega.
Esta guía explica cómo distinguir el desgaste normal del excesivo, cómo se calcula el valor residual y en qué fijarse en el protocolo de entrega. Ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico: lo decisivo son su contrato de alquiler y el caso concreto, y en caso de conflicto le ayuda la autoridad de conciliación.
Desgaste por uso: lo que ya paga con el alquiler
Nadie espera que un piso esté como nuevo al devolverlo. Según el art. 267 del Código de Obligaciones, el inquilino devuelve la cosa en el estado que resulta de un uso conforme al contrato. Quien vive años en un piso deja huellas: es normal y ya está pagado con el alquiler.
El problema surge cuando algo está más dañado de lo habitual y hay que saber cuánto valía todavía. Para ello, la asociación suiza de inquilinos (Mieterverband) y la de propietarios (HEV) elaboraron una tabla conjunta de vida útil: la base para distinguir el desgaste normal del excesivo y para fijar el valor residual al final del alquiler.
1. Distinguir el desgaste normal del excesivo
¿Una marca se debe al uso cotidiano del piso o va más allá? La frontera no siempre es nítida, pero algunos ejemplos típicos ayudan:
| Elemento | Normalmente desgaste normal | A menudo desgaste excesivo |
|---|---|---|
| Parquet | Arañazos finos, zonas de paso sin brillo, marcas de muebles | Arañazos profundos, cercos de agua bajo las plantas, quemaduras |
| Moqueta | Zonas de paso gastadas, color algo desvaído | Manchas grandes, agujeros de quemaduras, arañazos u orina de animales |
| Paredes | Pintura algo amarillenta, zonas claras detrás de cuadros y muebles | Suciedad fuerte, garabatos, colores no acordados |
| Cocina y baño | Ligeras huellas de uso en frentes y grifería | Esmalte saltado, azulejos agrietados, quemaduras en la encimera |
Por cierto, la suciedad no es desgaste: la cal del baño, la grasa de la campana o el polvo de las persianas se eliminan antes de la entrega con una limpieza a fondo. Para los agujeros en las paredes, vea la guía Tapar los agujeros de los tacos al mudarse.
2. Buscar la vida útil en la tabla
Si hay desgaste excesivo, entra en juego la tabla de vida útil. Proceda así:
- Identificar bien el elemento: no «el suelo», sino parquet, laminado, moqueta o baldosas; revestimientos, pinturas y aparatos tienen cada uno su propio valor.
- Elegir la tabla adecuada: en la Suiza germanófona suele ser la de las asociaciones de inquilinos y propietarios; en la Suiza francófona, la de la FRI y la ASLOCA.
- Averiguar la antigüedad: cuenta cuándo se instaló o se renovó por última vez el elemento, no cuándo entró usted a vivir.
- Leer la vida útil y compararla con la antigüedad.
Como orientación, algunos valores de la tabla de la Suiza francófona:
| Elemento (tabla de la Suiza francófona) | Vida útil media |
|---|---|
| Pintura de pared de dispersión o acrílica | 8 años |
| Pintura alquídica o de resina sintética | 15 años |
| Juntas de goma de las ventanas | 10 años |
| Cintas de persianas enrollables y estores | 8 años |
La tabla de la Suiza germanófona puede indicar otros valores: calcule con la que se aplica a su piso y, si duda, pregunte a la administración.
3. Calcular el valor residual
Si el desgaste es excesivo, no cuenta el precio de un elemento nuevo, sino su valor residual. De forma simplificada:
Valor residual = coste de la renovación × años restantes ÷ vida útil
Un ejemplo con el valor de la Suiza francófona para la pintura de dispersión: si la pintura tiene seis años al dejar el piso, de sus ocho años de vida útil quedan dos. El valor residual es, por tanto, una cuarta parte. Si hay que volver a pintar una habitación por desgaste excesivo, se trata como mucho de esa parte de los costes.
| Antigüedad de la pintura (vida útil 8 años) | Valor residual |
|---|---|
| 2 años | 75 % |
| 4 años | 50 % |
| 6 años | 25 % |
| 8 años o más | 0 % |
Un elemento que ha alcanzado su vida útil ya no tiene, en el cálculo, valor residual. Pida que cualquier reclamación se justifique por escrito, con la antigüedad, la vida útil y el cálculo.
4. Ejemplos: parquet, moqueta y pintura
Parquet: los arañazos finos y las zonas de paso sin brillo forman parte de vivir en un piso; los arañazos profundos de sillas sin fieltros o los cercos bajo las macetas, no. A menudo el parquet se puede lijar en lugar de cambiarlo: entonces cuenta el coste de ese trabajo, no el de un suelo nuevo.
Moqueta: se gasta más rápido que un suelo de madera y, tras muchos años, suele estar casi amortizada del todo, así que incluso con una mancha queda poco valor residual. Además, muchas manchas salen con una buena limpieza.
Pintura: paredes amarillentas y zonas más claras detrás de los muebles son normales al cabo de unos años. Si pintó las paredes de colores sin permiso, la administración suele pedir que se restablezca el estado original, así que acuerde los colores por escrito antes de pintar.
5. Revisar el protocolo de entrega y reaccionar
En la entrega, la administración anota los defectos en el protocolo. Ahí es donde la tabla de vida útil se vuelve práctica:
- Llevar el protocolo de entrada: los daños que ya constaban al entrar no los ha causado usted.
- Preguntar: ¿qué elemento está afectado, qué antigüedad tiene, qué vida útil se aplica?
- Dejar constancia de su opinión: si no está de acuerdo con algún punto, pida que se anote en el protocolo.
- No firmar bajo presión: firme solo aquello con lo que esté de acuerdo.
¿Su contrato prevé una cantidad fija, por ejemplo para pintar al marcharse? Mírelo con atención: según el art. 267 del Código de Obligaciones, son nulos los acuerdos por los que el inquilino se compromete de antemano a pagar una indemnización que vaya más allá de cubrir un posible daño. Cómo reaccionar ante los defectos anotados lo explica la guía sobre el protocolo de entrega del piso; si le retienen una cantidad, vea cómo recuperar la fianza del alquiler.
Errores frecuentes
- Aceptar cada arañazo como un daño: las huellas de uso tras años de vivienda son desgaste normal.
- Pagar el precio de un elemento nuevo: con desgaste excesivo, lo que cuenta es el valor residual.
- Confundir limpieza y desgaste: la cal, la grasa y el polvo son cuestión de limpieza, no de desgaste.
- Firmar con prisas: las objeciones posteriores son más difíciles.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera desgaste por uso normal?
Las huellas de la vida cotidiana: arañazos finos en el parquet, zonas de paso gastadas en la moqueta, paredes algo amarillentas. El art. 267 del Código de Obligaciones solo exige devolver el piso en el estado que resulta de un uso conforme al contrato.
¿Qué es la tabla suiza de vida útil?
Una tabla conjunta de las asociaciones de inquilinos y de propietarios que indica la duración media de suelos, pinturas y equipamientos. Ayuda a distinguir el desgaste normal del excesivo y a calcular el valor residual al dejar el piso.
¿Cómo se calcula el valor residual?
De forma simplificada: coste de la renovación por los años restantes, dividido entre la vida útil de la tabla. Una pintura con una vida útil de 8 años que tiene 6 al dejar el piso conserva un valor residual del 25 %.
¿Es vinculante la tabla de vida útil?
Las tablas son orientativas, no leyes; la de la Suiza francófona precisa expresamente que no es vinculante. En caso de conflicto, la autoridad de conciliación o un tribunal deciden caso por caso, y las asociaciones de inquilinos ofrecen asesoramiento.
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