El flexible de la ducha gotea, el sifón del lavabo está atascado y la bombilla del horno ya no se enciende. ¿Quién tiene que ocuparse, y quién paga, en un piso de alquiler? En Suiza, de estas pequeñas reparaciones se encarga en primer lugar el inquilino, pero solo hasta cierto límite.
Esta guía explica qué exige la ley, qué trabajos entran típicamente, dónde está el límite y cómo comunicar bien un defecto. Ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico: lo determinante es su contrato de alquiler y la costumbre local.
Qué son las pequeñas reparaciones del inquilino
La base es el art. 259 del Código de Obligaciones: durante el alquiler, el inquilino debe subsanar a su cargo, conforme a la costumbre local, los defectos que puedan eliminarse con pequeños trabajos de limpieza o reparación necesarios para el mantenimiento normal. En esa frase hay tres ideas:
- Pequeños: se trata de cosas menores, no de reformas ni de reparaciones caras.
- Mantenimiento normal: el trabajo se repite con el uso corriente del piso.
- Costumbre local: lo habitual puede variar de una región a otra.
El artículo no fija ningún importe en francos. En la práctica se aplica a menudo esta regla: lo que una persona medianamente mañosa puede hacer con herramientas sencillas, en poco tiempo y con un gasto de material reducido suele contar como pequeña reparación. Algunos contratos añaden ejemplos o un límite de coste, así que merece la pena revisar el contrato y sus condiciones generales.
1. Las pequeñas reparaciones típicas
En la práctica, estos ejemplos se atribuyen a menudo al inquilino. En cada caso deciden el contrato y la costumbre local.
| Zona | Trabajo típico |
|---|---|
| Baño | Cambiar el flexible y la alcachofa de la ducha, descalcificar aireadores y alcachofa, limpiar el sifón |
| Cocina | Limpiar o cambiar el filtro de la campana, limpiar el sifón del fregadero, cambiar la bombilla del horno o de la nevera |
| Todo el piso | Cambiar bombillas, engrasar cerraduras y bisagras que se atascan, mantener limpias las juntas de silicona |
| Ventanas y persianas | Limpiar cristales, marcos y persianas, mantener limpias las juntas |
Para desatascar sin productos químicos, vea la guía Limpiar el sifón del lavabo y del fregadero.
2. Dónde está el límite
Por regla general, ya no son pequeñas reparaciones los trabajos que requieren conocimientos especializados, herramientas especiales o costes más altos, por ejemplo sustituir un aparato entero que ha dejado de funcionar por su antigüedad. Esos casos, comuníquelos a la administración:
| Normalmente pequeña reparación | Normalmente asunto de la administración o de un profesional |
|---|---|
| Cambiar el flexible de la ducha | Fuga en una tubería de agua |
| Limpiar el sifón | Atasco profundo en la bajante del edificio |
| Cambiar una bombilla | Enchufe, interruptor o cableado averiados |
| Cambiar el filtro de la campana | Motor de la campana averiado |
| Cambiar la bombilla del horno | Horno que ya no calienta por su antigüedad |
| Limpiar las persianas | Motor de la persiana averiado |
3. Revisar el contrato y la costumbre local
Antes de sacar las herramientas o llamar a la administración, consulte sus documentos:
- Contrato y condiciones generales: ¿incluyen ejemplos o un límite de coste para las pequeñas reparaciones?
- Reglamento de la casa y hojas informativas: algunas administraciones regulan, por ejemplo, el cambio del filtro de la campana.
- Acta de entrada: ¿ya figuraba el defecto?
- Si hay dudas, preguntar: la administración, la asociación de inquilinos o la autoridad de conciliación le informarán.
4. Comunicar bien un defecto
Si un defecto no entra en las pequeñas reparaciones, informe enseguida a la administración: cuanto más dure un daño, más puede agravarse. Comuníquelo por escrito, por correo electrónico o carta, con una breve descripción, fotos y la fecha, y guarde una copia. En una urgencia, como una fuga de agua, llame de inmediato al conserje o al número de urgencias de la administración y confírmelo después por escrito.
No encargue reparaciones importantes por su cuenta: acuerde antes el procedimiento con la administración. De lo contrario, puede acabar discutiendo sobre quién paga la factura.
5. Mantener con regularidad, entregar con más facilidad
Quien hace las pequeñas reparaciones con regularidad tiene menos trabajo al entregar el piso. Desde el punto de vista de la asociación de propietarios HEV Schweiz, al mudarse el inquilino vacía y limpia a fondo el piso y los espacios anexos: ventanas con marcos y persianas, cocina, horno y nevera, la grasa de la campana, la cal del baño y del inodoro, y los suelos. La cal y la grasa acumuladas durante años hacen esa limpieza final mucho más pesada.
Hay que distinguir el mantenimiento del desgaste. Como base para diferenciar el desgaste normal del excesivo y calcular el valor residual sirve la tabla paritaria de vida útil de las asociaciones de inquilinos y propietarios (en alemán); según el HEV, el desgaste excesivo solo se cobra por la vida útil restante. Más detalles en la guía sobre la tabla de vida útil. Si tiene que tapar los agujeros de los tacos depende del contrato y de la administración: vea Tapar los agujeros de los tacos al mudarse.
Errores frecuentes
- Callar un defecto: por miedo al coste no se avisa de una fuga, y el daño se extiende.
- Hacer uno mismo reparaciones eléctricas: es peligroso y no forma parte de las pequeñas reparaciones.
- Encargar reparaciones importantes sin acuerdo: aclare antes quién paga.
- Desatascador a cada gorgoteo: la limpieza mecánica es más suave y segura.
- Aplazar el mantenimiento: la cal y la grasa de años cuestan mucho de quitar en la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Qué pequeñas reparaciones le corresponden al inquilino?
Según el art. 259 del Código de Obligaciones, el inquilino subsana por su cuenta los defectos que pueden eliminarse con pequeños trabajos de limpieza o reparación necesarios para el mantenimiento normal. Por ejemplo, cambiar el flexible de la ducha, limpiar el sifón o sustituir el filtro de la campana.
¿Hasta qué importe tengo que pagar yo las reparaciones?
La ley no fija ningún importe en francos. Cuentan el alcance y el tipo de trabajo, además del contrato y la costumbre local. Si su contrato fija un límite y tiene dudas, pida asesoramiento, por ejemplo a una asociación de inquilinos.
¿Tengo que cambiar yo un flexible de ducha averiado?
En la práctica suele ser una pequeña reparación que el inquilino hace y paga. Al comprarlo, compruebe la longitud y las conexiones.
¿Qué hago si un defecto no es una pequeña reparación?
Comuníquelo enseguida y por escrito a la administración, con descripción, fotos y fecha. En una urgencia, como una fuga de agua, llame de inmediato y confírmelo después por escrito.
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